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La fixation du loyer binaire en renouvellement du bail

Loyer binaire : définition 

Le loyer binaire, que l’on rencontre souvent dans les baux portant sur des locaux situés dans les centres commerciaux, comprend une partie fixe (loyer minimum garanti) et une partie variable calculée sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire.

Il résulte de jurisprudences constantes, qui maintiennent le principe fixé par la jurisprudence du Théâtre Saint-Georges, que la fixation du loyer du bail renouvelé à loyer binaire échappe aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux et n’est régi que par la convention des parties (Cassation 3ème chambre 5 mars 2013 n° 11-28461 – Cassation 3ème chambre civile 9 septembre 2014 n° 13-14448). 

A ce titre, les baux à structure binaire stipulent souvent que le montant du loyer de base du bail renouvelé sera fixé d’un commun accord entre les parties en fonction de la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé et qu’à défaut, les parties entendent que le loyer de base soit fixé judiciairement selon les critères de l’article L 145-33 du Code du commerce. 

Cette clause a pour objet de permettre aux parties, à défaut de trouver un terrain d’entente, de saisir le Juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du loyer de base du bail renouvelé et ce, à la condition que les stipulations du bail soient suffisamment explicites, notamment en ce qui concerne les critères applicables à la fixation du loyer minimum garanti. 

Néanmoins, ces principes ont pu être remis en cause par des décisions divergentes rendues par certaines Cours d’appel. 

Ainsi, aux termes d’un arrêt en date du 4 septembre 2014 (n° RG 13/00095), la Cour d’appel de LIMOGES a considéré que la stipulation d’une fixation à la valeur locative du seul loyer de base du bail renouvelé était incompatible avec le maintien, expressément prévu, du loyer variable additionnel, de sorte que les stipulations issues de la commune volonté des parties relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé dérogeant au statut d’ordre public des baux commerciaux avec lequel elles étaient incompatibles, il n’entrait pas dans les pouvoirs du Juge des loyers commerciaux de procéder à cette fixation.

De même, aux termes de deux arrêts rendus par la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE en date du 19 février 2015 (N° RG 13/11 353 et 13/11 349), la 11ème chambre B de la Cour d’appel a refusé de considérer que le Juge des loyers commerciaux pouvait être compétent pour fixer judiciairement le loyer de base du bail renouvelé au motif que l’existence d’une clause de loyer binaire fait échapper la fixation du loyer renouvelé aux dispositions du statut en raison de l’incompatibilité existant entre la clause-recettes et les règles statutaires relatives à la fixation du loyer.

Au contraire, aux termes d’un jugement en date du 2 décembre 2015 (14/092 19) le Juge des loyers commerciaux près le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX a considéré que, dès lors que les parties avaient entendu soumettre la fixation du loyer renouvelé au statut des baux commerciaux en faisant expressément référence à l’article L 145-33 du Code du commerce relatif à la détermination du loyer à la valeur locative ou, à défaut d’accord, à la saisine du Juge, le Juge des loyers commerciaux était compétent pour fixer judiciairement le loyer de base à la valeur locative.

Par deux arrêts en date du 3 novembre 2016, rendus sur les recours formés contre les arrêts rendus par la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE en date du 19 février 2015, la Cour de Cassation met un terme aux divergences jurisprudentielles constatées. 

Aux termes de ses arrêts du 3 novembre 2016 (N° RG 15-16 826 et 15-16 827) la Cour de Cassation a considéré, au visa de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article L 145-33 du Code du commerce, que la stipulation d’un loyer binaire n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au Juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le loyer de base, c'est-à-dire le loyer minimum garanti, à la valeur locative.

La Cour de Cassation ajoute que le juge du fond statue alors selon les critères de l’article L145-33, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle. 

La Cour de Cassation réintègre ainsi dans le cadre du statut des baux commerciaux la détermination, lors du renouvellement du contrat, de la partie fixe d’un loyer binaire

Encore faut-il, bien entendu, qu’une clause expresse ait été stipulée dans le bail pour que les parties puissent recourir à la fixation par le Juge des loyers commerciaux du loyer de base du bail renouvelé selon la valeur locative.

Le Cabinet d'avocats Braunstein intervient en droit immobilier à Marseille, Briançon et Saint-Maximin. 

 

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