Publié le 10/01/2022
Contrairement aux idées reçues et contrairement à d’autres baux, le bail commercial ne cesse pas automatiquement par l’arrivée de son terme, pas plus qu’il ne se renouvelle tacitement pour la même durée.
1/ Le bailleur et le preneur peuvent chacun anticiper la fin du bail, en déclenchant soit le renouvellement du bail soit sa résiliation à l’arrivée de son terme
- Si c’est le bailleur qui prend l’initiative, il devra délivrer à son locataire – au moins 6 mois avant la date de fin du bail – un congé.
- S’il souhaite s’inscrire dans un processus de renouvellement du bail, il délivrera alors un congé avec offre de renouvellement,
- S’il souhaite mettre un terme au bail, il délivrera alors un congé avec refus de renouvellement.
La particularité du statut des baux commerciaux est qu’il confère au locataire la propriété commerciale et donc un droit au renouvellement du bail.
Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il devra alors, sauf motif grave et légitime (tiré d’une faute du preneur), lui verser une indemnité d’éviction pour l’indemniser de l’intégralité du préjudice subi du fait de l’éviction.
Cette indemnité peut correspondre à la valeur du fonds de commerce si le locataire ne peut pas se réinstaller et perd son fonds et sa clientèle.
- Si c’est le preneur qui prend l’initiative, il devra délivrer à son bailleur – dans les 6 mois précédant la fin du bail (possible donc de le faire 2 jours avant le terme) – une demande de renouvellement de bail.
Le bailleur a alors 3 mois pour répondre sur le principe du renouvellement du bail (ce qui ne veut pas dire qu’un accord doit être trouvé dans ce délai sur le montant du loyer du bail renouvelé).
S’il ne répond pas, il est réputé accepter le principe du renouvellement.
2/ Si le bailleur et le preneur n'ont pas anticipé la fin du bail
(c’est-à-dire qu’aucun congé du bailleur ou demande renouvellement du preneur n’ont été délivrés), pas de drame, le bail se prolonge alors tacitement au-delà de son terme c’est-à-dire qu’il va se poursuivre, aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée.
Néanmoins, dans ce cas, chacune des parties aura la possibilité de faire cesser cette tacite prolongation :
Le bailleur :
- en délivrant un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ou un congé avec offre de renouvellement
- qui prendra alors effet après un préavis de 6 mois et pour le dernier jour du trimestre civil (ex un congé délivré le 4/04 prendra effet le 31/12)
Le preneur :
- en délivrant une demande de renouvellement
- qui prendra effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande renouvellement, le bail étant alors renouvelé pour une durée de 9 ans.
Attention toutefois : si la durée totale du bail dépasse 12 ans, le bailleur pourra revendiquer un déplafonnement automatique du loyer du bail renouvelé.
Le locataire doit donc être vigilant et déclencher le renouvellement du bail avant que celui-ci n’atteigne 12 ans.