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La rétractation du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente conclue avant le 1er octobre 2016 peut désormais être sanctionnée par l’exécution forcée de la vente

Aux termes d’un arrêt remarqué rendu le 23 juin 2021, la Cour de cassation a jugé que le promettant, qui s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de la promesse unilatérale de vente, ne dispose - sauf stipulation contraire - d’aucune faculté de se rétracter (Cass. Civ. 3ème, 23 juin 2021, n°20-17.554). Pour bien comprendre les tenants et aboutissants de cet arrêt, petit récapitulatif de son historique juridique et de son contexte.

Rappel du principe de la promesse unilatérale de vente de ses effets

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant, qui entend céder son bien immobilier, accorde au bénéficiaire, qui souhaite l’acquérir, le droit d’opter pour la conclusion d’un acte définitif de vente.

Si le bénéficiaire dispose d’une option discrétionnaire lui permettant de conclure ou non la vente en levant ou non l’option dans le délai qui lui est imparti, le promettant ne jouit en principe d’aucune alternative puisqu’il a donné un consentement définitif à la vente.

Les contentieux liés au désengagement du promettant

Cependant, il n’est pas rare que le promettant engagé change d’avis et revienne sur son consentement avant la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse.

Cette situation a donné lieu à un contentieux important initié par des bénéficiaires se voyant privés du bien que le promettant s’était engagé à leur céder.

Les décisions prises : le point sur la jurisprudence

Le rejet de l’exécution forcée sous la jurisprudence antérieure pour les contrats conclus avant le 1er octobre 2016

De manière constante, la Cour de cassation refusait jusqu’ici toute exécution forcée de la vente si le promettant se rétractait de son engagement de vendre avant que le bénéficiaire n’ait levé l’option.

La Cour de cassation considérait en effet que tant que le bénéficiaire n'avait pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir (Cass. Civ. 3ème, 15 décembre 1993, n°91-10.199).

Dans cette situation, le bénéficiaire de la promesse ne pouvait pas exiger la vente forcée de l’immeuble et devait se contenter d’une condamnation du promettant à lui verser des dommages-et-intérêts en réparation du préjudice subi. (Cass. Civ. 3ème, 28 octobre 2003, n°02-14.459).

Entre réforme et jurisprudence

La consécration du droit pour le bénéficiaire d’une promesse de vente de contraindre le promettant à réaliser la vente s’agissant des avant-contrats conclus à compter du 1er octobre 2016

Allant à l’encontre de cette jurisprudence, l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 a consacré l’exécution forcée de la promesse de vente en introduisant dans le Code civil un article 1124 qui dispose en son alinéa 2 : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. »

L’objectif de cette réforme a été de renforcer la sécurité juridique et l’efficacité de la promesse unilatérale.

Ces nouvelles dispositions ne sont cependant applicables qu’aux promesses de vente conclues à compter du 1er octobre 2016.

Pendant un temps, la Cour de cassation a entendu maintenir sa jurisprudence antérieure pour les promesses unilatérales de vente conclues avant le 1er octobre 2016 (Cass. Civ. 3ème , 06 décembre 2018, n°17-21.170).

La position de la Cour de cassation a été vivement critiquée puisqu’elle aboutissait à des solutions opposées selon que la promesse de vente avait été conclue avant ou après le 1er octobre 2016.

Ce n’est plus le cas.

Arrêt du 23 juin 2021 : revirement de jurisprudence

Grâce à son arrêt du 23 juin 2021, la Cour de cassation uniformise le traitement de la rétractation du promettant avant la levée d’option par le bénéficiaire.

L’admission de l’exécution forcée d’une vente parfaite :

Le promettant s’oblige définitivement à vendre, quel que soit la date de conclusion de l’avant contrat

Mettant un terme à cette dichotomie, la Haute Cour a ainsi procédé à un revirement de jurisprudence par son arrêt du 23 juin 2021.

Elle a retenu que :

« 9. Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

10. Par ailleurs, en application de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19 ).

11. Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

12. La cour d’appel a relevé que, dans l’acte du 1er avril 1999, Mme [M] avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l’option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus.

13. Ayant retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, elle en a exactement déduit que, les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite ».

Quelle que soit la date de signature de la promesse unilatérale de vente, il convient désormais de considérer que le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat.

De ce fait, une éventuelle rétractation même avant que le bénéficiaire de la promesse ne lève l’option peut être sanctionnée par l’exécution forcée du contrat envisagé.



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