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Le bailleur doit établir sa créance de remboursement des charges : à défaut, il doit rembourser les provisions versées par le preneur

En matière de bail commercial, il est courant que les charges et impositions afférentes au local et/ou à l’immeuble incombant au preneur à bail soient réglées en même temps que le loyer par le biais de provisions. Ces dernières, en théorie évaluées sur la base de la quote-part des charges et impositions de l’année précédente, doivent donner lieu à une régularisation annuelle. Néanmoins, certains bailleurs ne procèdent pas à cette régularisation et considèrent comme acquises les provisions sur charges et impositions versées par leur locataire. Petit point sur le sujet.

 

Ce que dit la jurisprudence : vers plus de transparence de la part du bailleur

Dans l’esprit de la réforme dite « Pinel » (loi n°2014-626 du 18 juin 2014), la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions en faveur d’une plus grande transparence du bailleur quant à la justification tant du principe que du montant des charges provisionnelles demandées.

 

L’obligation de régulariser et d’apporter des justificatifs pour protéger les preneurs de locataires

Par un arrêt du 05 novembre 2014, il a été jugé que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, de sorte que le bailleur doit être condamné au remboursement des provisions versées par le preneur devait être ordonné. (Cass. Civ. 3ème, 05 novembre 2014, n°13-24.451)

Aux termes d’une décision du 09 juin 2015, la Haute Cour, ayant constaté que le bailleur ne produisait aucun justificatif des charges d'eau, ni des taxes d'ordures ménagères pendant trois années consécutives, a estimé qu’il y avait lieu de rembourser au locataire le montant des provisions versées sur cette période. (Cass. Civ. 3ème, 09 juin 2015, n°14-13.555).

 

L’explication par l’exemple : demande de remboursement de la part du bailleur ou la nécessité qu’il établisse une créance avec justificatifs

Dans la mouvance de ces arrêts, la Cour de cassation a rendu, le 17 septembre 2020, une décision valant piqûre de rappel pour le bailleur laxiste.

Le bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, doit établir sa créance en démontrant l'existence et le montant des charges. (Cass. Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n°19-14.168)

Dans cette affaire, le bailleur produisait un tableau mentionnant le montant de la quote-part réglée sur le montant total de chaque charge ventilée. Cependant, en dehors de ce tableau, aucun élément n’était apporté afin de connaître les tantièmes affectés au local, et donc de vérifier le montant de la quote-part. De plus, le bailleur ne produisait pas les justificatifs desdites charges.

En conséquence, il a été jugé que ce dernier devait rembourser au locataire l’intégralité des provisions sur charges demandées mais non justifiées par ses soins.

Alors que le propriétaire du local faisait plaider qu’il incombait au preneur de prouver le caractère indu des paiements effectués au titre des provisions appelées, la Cour de cassation rappelle par cet arrêt que la partie sur laquelle repose la charge de la preuve est bien le bailleur.

 

Retour sur un article ajouté au sein du code de commerce qui assoie ces différentes prises de position

Cette position fait écho au décret n° 2014-1317 du 03 novembre 2014 qui a ajouté un article R 145-36 au sein du Code de commerce (applicable aux baux commerciaux concluent à compter du 3 novembre 2014) qui impose au bailleur :

  • d’effectuer chaque année une liquidation et une régularisation des comptes de charges,
  • de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Ainsi, pour pouvoir conserver les sommes versées à titre de provisions, en les affectant à sa créance de remboursement, le bailleur doit justifier du montant des dépenses. Faute de pouvoir produire les justificatifs des charges et impositions ou en présence de charges insuffisamment justifiées, le bailleur peut être condamné à rembourser les provisions versées par le preneur.



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