L'impact du Covid-19 sur les loyers commerciaux

Les mesures d’urgence prises en matière de loyers commerciaux

En date du 23 mars 2020, a été promulguée la loi n°2020-290 d’urgence permettant au gouvernement de prendre, par ordonnance, des mesures d’urgence économiques et d’adaptation relevant en principe du domaine de la loi afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de Covid-19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation.

Parmi celles-ci, la loi d’urgence du 23 mars 2020 prévoit en son article 11-I-1°-g), la possibilité de prendre des mesures :«&Permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers (…) afférents aux locaux professionnels et commerciaux, et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises (…) dont l’activité est affectée par la propagation de l’économie.»

Il sera relevé que la notion de « suspension des loyers » n’a pas été mentionnée dans la loi n°2020-290 du 23 mars 2020.

En application de la loi d’urgence, une ordonnance n°2020-316 a été prise le 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie Covid-19.

Contrairement aux annonces effectuées, l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ne vise ni la suspension des loyers, ni leur report ou même leur étalement.

Seules les sanctions sont adaptées

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 prévoit seulement que les personnes bénéficiaires du fonds de Solidarité « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages et intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels ou commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L 622-14 et L.641-12 du Code du commerce ».

En l’état de ce texte, les loyers et charges restent dus à leurs échéances contractuelles.

Les preneurs à bail ne peuvent donc invoquer sur le fondement des mesures d’urgence gouvernementales prises ni droit de suspension, ni droit au report ou à l’étalement de leurs loyers et charges.

Le dispositif mis en place vise exclusivement à exclure les sanctions habituellement attachées à un défaut de paiement des loyers et/ou des charges des locaux professionnels et/ou commerciaux en neutralisant les intérêts de retard, les clauses pénales ou même la clause résolutoire pour la période comprise entre le 12 mars 2020 et un délai de 2 mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Juridiquement, le bailleur pourrait donc dès maintenant, et à fortiori après la période de neutralisation des sanctions, engager une action en paiement à l’encontre de son preneur à bail … pour autant que l’activité judiciaire du Tribunal compétent le lui permette et que l’équité le lui commande.

Les entreprises bénéficiaires de cette mesure

Les dispositions de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 s’appliquent aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de garantie mentionné à l’article 1^er de l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 et celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire.

Les critères d’éligibilité au fonds de solidarité viennent d’être précisés par le décret n°2020-371 du 30 mars 2020.

Parallèlement, le décret n°2020-378 du 31 mars 2020 a également, entendu préciser les catégories d'entreprises qui ne peuvent encourir de sanction en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.

Le bénéfice de la mesure de « gel » des sanctions attachées au défaut de paiement des loyers et/ou des charges des locaux professionnels et/ou commerciaux dépend désormais de critères liés d’une part, à la taille de l’entreprise et d’autre part, à son activité dans le contexte de la crise sanitaire.

Critères liés à la taille de l’entreprise

• effectif de 10 salariés ou moins,
• chiffre d’affaire annuel inférieur à 1 millions d’euros ou un chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;
• entreprise ayant débuté leur activité avant le 1er février 2020,
• bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos (des règles de calcul spécifiques pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice) ;
• les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire qui ne sont pas titulaires, au 1er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié, au cours de la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros (lorsque le dirigeant est salarié, il est en principe éligible au dispositif de chômage partiel mis en place en parallèle par les pouvoirs public) ;
• l’entreprise n’est pas contrôlée par une société commerciale au sens de l’article L. 233- 3 du code de commerce ;
• lorsque l’entreprise contrôle une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce, la somme des salariés, des chiffres d'affaires et des bénéfices des entités liées respectent les seuils fixés aux 3°, 4° et 5°.

Critères liés à l’activité

• avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,
• et/ouavoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à la même période de l’année précédente (pour les entreprises créées après le 1er mars 2019 ou pour les entreprises dont le dirigeant a bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité, des règles de calcul spécifiques sont prévues).

Compte tenu de l’ambiguïté dans la rédaction du décret n°2020-378, il y a une divergence d'interprétation sur le caractère alternatif ou cumulatif des critères liés l’activité qui, nous l’espérons, pourra être levée prochainement par le gouvernement.

A noter enfin que pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, l’entreprise doit :

• justifier auprès de son bailleur qu’elle remplit les conditions pour bénéficier des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 en produisant une déclaration sur l'honneur attestant du respect des conditions prévues à l'article 1er du décret n°2020-378 et de l'exactitude des informations déclarées,
• lui présenter l'accusé-réception du dépôt de leur demande d'éligibilité au fonds de solidarité ou, lorsqu'elle a déposé une déclaration de cessation de paiements une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d'ouverture d'une procédure collective.

La demande d’indemnisation au titre du fonds de solidarité devant s’effectuer au plus tard le 30 avril, il convient de ne pas tarder.